Ипотека в гражданском браке

Словосочетание «гражданский брак» часто используют в обычной речи. Так мы называем сожительство двух людей, которые не зарегистрировали отношения официально. В Семейном кодексе понятия «гражданский брак» нет. Соответственно, интересы людей в этом случае закон не учитывает и не наделяет мужа и жену правами. Поэтому пара в гражданском браке испытывает большие трудности, чем супруги в зарегистрированных отношениях. Одна из таких проблем – совместная покупка недвижимости в ипотеку.

Если в классическом случае при разводе все нажитое в браке имущество делят поровну, то при сожительстве так не выйдет. Один из партнеров рискует потерять недвижимость.

Как грамотно взять ипотеку в гражданском браке, чтобы потом не судиться из-за квартиры? Отвечаем в материале.

Дают ли ипотеку в гражданском браке?

Юридически такой брак никак не закреплен, а значит общего имущества, которое можно разделить, нет. Если у вас совместно нажитое состояние, распределить его в равных долях будет сложно даже через суд. Здесь все основывается только на честности и добропорядочности партнеров.

Совместная покупка недвижимости возможна, но договор в любом случае будет заключен на одного человека. Если вы разойдетесь, придется доказывать вложения партнера, не указанного в договоре. Процент выигранных дел по этой теме невысок. Вы можете получить свое, если заранее будете готовы ко всему. И к такому исходу тоже. Например, оформите расписки, в которых указана сумма переведенных вами денег на квартиру. Хотя обычно отношения строятся на доверии, и просить подтверждающие документы кажется неправильным. Однако это не тот случай.

Другой вариант – взять ипотеку в гражданском браке в общую долевую собственность. У каждого супруга будет своя часть квартиры и ответственность за выплаты по кредиту. Поэтому в случае расставания доказывать право на имущество не придется. Подробнее об этом виде ипотеки мы расскажем дальше.

Что нужно знать о долевой собственности

Как оформить ипотеку в гражданском браке?

Лучший выход для ипотеки в гражданском браке – это оформить квартиру в долевую собственность. Как это работает?

В банке вы заключаете договор на совместную покупку квартиры в ипотеку. За каждым из супругов закрепляется своя доля и вы становитесь созаемщиками. Вам самим нужно будет определить размер долей и кто платит больше, а кто меньше или же вы оплачиваете ипотеку напополам. При этом возможно, что квартира поделена поровну, а выплаты нет. К примеру, ваш созаемщик может оплачивать 30%, а вы 70% и наоборот. Данная информация заносится в базу государственного реестра в момент получения ипотеки, а значит, вы сможете легко доказать вашу причастность к получению имущества.

Раньше кредитные организации не согласовывали ипотеку парам без штампа в паспорте. Сейчас банки все чаще соглашаются на такую процедуру приобретения квартиры, так как для них это является выгодным условием. Они рассматривают доходы каждого из созаемщиков. Поскольку платят два человека, погашение кредита проходит успешнее. В частности, вероятность долгов по ипотеке меньше. При этом сумма кредита может быть увеличена. Тогда у вас есть шанс приобрести квартиру дороже, больше и лучше. На самом деле важно, чтобы вносилась полная сумма ежемесячного платежа. Ваш супруг или супруга смогут доплатить за вас, если такой возможности в данный момент нет.

Минусом договора совместной покупки недвижимости в гражданском браке является отсутствие льготных программ. Например, вы не сможете выплатить долю супруга с помощью материнского капитала. Также у вас не пройдет оптимизация налогового вычета путем распределения вычетов между партнерами.

Процедура оформления ипотеки в гражданском браке будет стандартная. Только банк будет оценивать репутацию не одного, а двух человек. Затем организация должна одобрить заявку. После этого вы выбираете подходящую квартиру. На это у вас есть время до четырех месяцев в зависимости от условий банка. Выбранную жилплощадь также придется согласовать.

Чтобы не ошибиться и удачно приобрести жилье, рекомендуем осуществить самостоятельную проверку продавца и присмотренной вами квартиры. Банк проверяет жилье, но не так досконально, как это можете сделать вы. Ответственность за выбор лежит только на вас.

Запросите у собственника следующую информацию:

• паспорт, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник;
• как у него появилась эта квартира;
• есть ли несовершеннолетние владельцы жилья;
• документ об отсутствии долгов за коммунальные платежи;
• согласие второго супруга на продажу квартиры (если брак оформлен официально и супруг жив).

Проверка пройдет удачнее, если самостоятельно заказать отчет на основе выписки из Н.Реестра. Это просто и быстро: достаточно ввести кадастровый номер или адрес квартиры в поисковую строку на сайте и выбрать вид отчета.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

В полной информации об объекте недвижимости данные будут представлены более обширно. Там вы увидите информацию о площади квартиры и ее параметрах, обременениях собственника, историю владения недвижимостью. Вы сможете определить, есть ли незаконная перепланировка, и избежите дальнейших трат на необходимую переустановку. Может оказаться и так, что квартира в собственности у другого человека или у нее несколько владельцев. Тогда покупка квартиры в совместную собственность легко сорвется.

Будьте внимательны, чтобы в дальнейшем не возникло проблем. После проверки смело показывайте выбранную жилплощадь банку и ждите одобрения.

Получив положительный результат, вы заключаете договор купли-продажи. Если вы оформляете жилье, как созаемщики, тогда не нужно искать в залог другую собственность. Каждый из вас отдает свою долю в залог. Таким образом, закладывается целая квартира.

Затем вы подаете заявления, паспорта, договор ипотеки, купли-продажи и чек об уплате госпошлины на регистрацию каждой доли в Росреестр, МФЦ или банк. Налоговый вычет вы получаете на себя и на супруга отдельно, проценты определяются таким же образом. Насколько большим будет вычет и проценты, зависит от того, какую сумму вы тратите.

Если у вас ипотека в гражданском браке оформляется на обоих супругов в долевую собственность, то заказать страховку в банке нужно будет на того, и на другого человека. Страхование – обязательное условие при выдаче ипотеки. Это необходимо на тот случай, если произойдет чрезвычайная ситуация, в которой собственник квартиры может остаться нетрудоспособным. Страховка обеспечит подушку безопасности, чтобы вы не остались с долгами, а в дальнейшем – без денег и квартиры.

Важно! Ипотека в гражданском браке с долевой собственностью подразумевает, что оба отвечают за выплаты. Если один не сможет платить, второй человек должен внести полную ежемесячную сумму на счет. Можно, конечно, оплатить только свою часть. Однако банк имеет полное право распорядиться долей второго супруга.

Если у одного из супругов в гражданском браке нет возможности оплачивать свою часть или отношения прекратились, человек, который вносит деньги в срок без нареканий, может переоформить кредит на себя. Следовательно, и собственность будет принадлежать только одному человеку. Второй созаемщик при этом ничего не получит. И не имеет значения тот факт, что он какое-то время оплачивал ипотеку исправно.

Итак, у вас есть на выбор 2 варианта, как оформить ипотеку в гражданском браке:

1. Первый вариант простой, но в то же время немного тревожный для кого-то из партнеров – заключить сделку на одного человека. Вам придется решить: кто из вас будет официальным владельцем и как вы будете оплачивать квартиру? Будет ли задействован общий бюджет или нет? Кроме того, придется заранее обсудить план действий на случай расставания.
2. Второй вариант более надежный – долевая собственность. Каждый получит свою долю в квартире и право на нее. Все данные о вас, как о созаемщиках, и о платежах будут зафиксированы.

Важно! Каждый супруг имеет право продать, подарить или завещать свою долю кому-либо, но право на выкуп части квартиры закреплено за вторым собственником.

Перечень документов для ипотеки в гражданском браке

Чтобы взять ипотеку в гражданском браке, с заявкой в банк нужно предоставить следующие документы каждого супруга:

• паспорт;
• СНИЛС;
• ИНН;
• копию трудовой книжки, которая должна быть заверена работодателем;
• документ, подтверждающий доходы (например, справка 2-НДФЛ или справка по форме банка);
• дополнительный документ, удостоверяющий личность: это может быть военник или водительские права, свидетельство о регистрации в ФНС для предпринимателей (если это все есть и требуется по договору).

Когда банк одобрит заявку на ипотеку, пакет документов необходимо дополнить:

• выпиской из ЕГРН на приобретаемую квартиру;
• паспортами всех собственников;
• документом, подтверждающим право собственника на квартиру;
• техпаспортом или техпланом;
• отчетом оценщика;
• составленным договором купли-продажи.

Если сначала купили жилье, а потом поженились

Бывает так, что партнеры покупают квартиру в ипотеку в гражданском браке и не оформляют жилье в долевую собственность. Штамп в паспорте не увеличит шансы одного из партнеров получить квартиру. При разводе право на владение квартирой останется только у того собственника, на которого оформили ипотеку в гражданском браке.

В таком случае составьте брачный договор. Его разрешено заключать как до, так и после свадьбы. В договоре отметьте, что квартира – совместно нажитое имущество. Тогда при разводе ее поделят согласно Семейному кодексу.

Если квартиру вы еще не купили, но уже строите грандиозные планы на совместную жизнь, подумайте о долевой собственности. Но учтите, что какую-то часть ипотеки вы будете платить в зарегистрированном браке, в условиях совместно нажитого имущества. При разводе покупку квартиры в общедолевую собственность будут оценивать по Гражданскому кодексу, а остаток по ипотеке – по нормам Семейного кодекса.

Так или иначе, самым надежным вариантом будет покупка недвижимости в совместную собственность после заключения брака. Если есть возможность, подождите до свадьбы и после нее оформите совместную покупку квартиры в ипотеку. Кредит можно оформить как на одного супруга, так и на двоих. В процессе сделки просто выделите долю каждому. Тогда юридические моменты станут прозрачнее и право на недвижимость будет проще доказать.