Собрание собственников многоквартирного дома

Собрание владельцев помещений в многоквартирном доме позволяет устанавливать порядки и налаживать качественное обслуживание. Все вопросы, которые поднимаются на встрече, решаются в формате голосования – такие правила закреплены в Жилищном кодексе. К организации и проведению встречи выдвигаются определенные требования. Лучше ознакомиться с ними заранее. Иначе все решения, к которым придут жильцы и владельцы, могут быть признаны незаконными. 

Виды собрания собственников

Официальные встречи владельцев могут быть проведены в трех форматах: очный, заочный, очно-заочный. Удобнее и продуктивнее проводить собрания в удаленном формате, так можно охватить большее количество владельцев. 

Очные собрания (оффлайн) 

Такая встреча подразумевает, что все собственники соберутся в определенном месте, в назначенное время. Не совсем удобный формат, ведь найдутся те, кто будет занят в это время или не сможет посетить мероприятие по личным причинам. Как диктует статья 45 ЖК РФ, проводить общее собрание нужно каждый год. Это обязанность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Заочные собрания (онлайн)

Заочная форма голосования собственников многоквартирного дома – это опрос в режиме онлайн. Идти или ехать никуда не нужно. Удобно, что каждый сможет пройти его самостоятельно, независимо от времени и соседей. Такие встречи точно соберут больше участников. 

Очно-заочные собрания (оффлайн/онлайн) 

Эти встречи подразумевают, что владельцы будут действовать так, как им удобно. Те, кому удобно голосовать онлайн – воспользуются этим вариантом. Те, у кого нет возможности проголосовать онлайн или есть сильное желание лично посетить встречу – будут обсуждать вопросы очно. По итогам собрания, все результаты  голосования собственников многоквартирного дома складываются.  

Документы, которые нужны для собрания собственников

Чтобы общее собрание прошло по всем нормам закона, нужно подготовить документы: 

• Оповещение о собрании

Каждый владелец в доме должен знать, когда и где соберутся соседи. В сообщении прописывают:

• Кто затеял собрание.
• Форма проведения.
• Дата и время. 
• Если мероприятие в формате онлайн – дедлайн по приему голосов. 
• Подробное описание повестки встречи.
• Источник, который получит результаты голосования: УК, ЖКХ, администрация и др. 

Важно! О собрании оповещают за 10 дней до его проведения. Обычно сообщение распечатывают и крепят на подъездах. Иногда проходят по квартирам и раздают уведомления, сообщают в домовых чатах мессенджеров. Бывает, что собственники живут в другом месте, тогда им отправляют сообщение заказным письмом или на электронный адрес. 

• Реестр собственников помещений многоквартирного дома

Документ позволяет узнать, кого именно приглашать на собрание, кому отправлять сообщение о предстоящей встрече, а затем эта бумага поможет посчитать голоса. Реестр собственников помещений многоквартирного дома содержит информацию о владельцах и самих помещениях. Его можно взять в управляющей компании. Однако она вполне может отказать, тогда придется собирать реестр самим. У собственников нужно запросить свидетельства о регистрации права на недвижимость или выписки из ЕГРН. Но самим составлять реестр долго. Проще его заказать через специальные сервисы. 

В реестре будут учтены все жилые и нежилые помещения в доме. Отдельная информация о площади, владельце, документах о праве собственности, какая доля принадлежит каждому собственнику. 

• Регистрационные листы

В них отмечают, кто пришел на собрание или проголосовал. 

• Бланки решений общего собрания собственников многоквартирного дома 

В этом документе указывают информацию о человеке, помещении, какой долей  в нем он владеет, на каком основании является владельцем (свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН). В бланке также перечислены все вопросы. Каждому собственнику выдается свой бланк, в котором он отмечает, по какому вопросу как голосует – «за», «против» или «воздержался». Примерные бланки можно скачать в интернете, переделать под конкретное собрание и распечатать. 

Какие вопросы решают на общем собрании собственников

Компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома обширна. Этот орган управления поднимает самые разные вопросы. Например, на собрании решают: 

• поменять управляющую компанию, если она не устраивает. Собственники сами выбирают способ управления домом, создают ТСЖ или, наоборот, упраздняют его.
• что делать с хозяйственными помещениями в доме или возле него, как их использовать, кому из жильцов отдать на время или продать. Собрание может дать старт реконструкции дома, убрать какие-то пристройки, если хочется урезать площадь, чтобы меньше платить за обслуживание дома.
• отдавать в аренду помещения или отказаться от арендатора, если он не устраивает (часто собственники отказываются от пивных магазинов или шумных баров, например). 
• как использовать придомовое пространство, строить ли на нем детскую площадку, парковку, место для отдыха.   
• когда делать капитальный ремонт здания, что именно в первую очередь отремонтировать, а что еще подождет. 

На общем собрании обсуждают только те вопросы, которые прописаны в повестке. Отклоняться от плана нельзя и другие заявления собственников многоквартирного дома не принимаются. Если кто-то желает поговорить о наболевшем, но не вошедшем в повестку, то должен инициировать другое собрание. 

Как провести собрание собственников многоквартирного дома 

Инициаторы собрания определяют место, где оно будет проходить. Там встречают приглашенных собственников. Также на собрании должны быть: председатель, секретарь и счетная комиссия. 

Частый вопрос – могут ли собственники многоквартирного дома отправить на собрание вместо себя кого-то другого? Приходить на встречу владельцам помещений лично совсем не обязательно. Их вполне могут заменить представители, на которых нужно сделать доверенности. В этих документах указывают информацию о помещении, паспортные данные представителей. Несовершеннолетних детей представляют родители или опекуны. 

Если собрание очное, то всех пришедших отмечают в листе регистрации. Затем раздают бланки решений, в которых собственники проголосуют. После голосования в документе обязательно нужно расписаться, иначе голос не зачтут.  

Важно! Собрание должно набрать кворум – больше 50% голосов от общего числа голосов собственников этого дома. Только так решения признают правомочными.  Причем число голосов – это не количество людей, пришедших на собрание. Это размер доли в праве собственности на общее имущество МКД. То есть кворум будет, если на собрании пришли владельцы, у которых вместе больше половины от доли в общем имуществе. 

Впрочем, кворума в 50% для некоторых вопросов недостаточно. К примеру, для того, чтобы определиться с капитальным ремонтом, нужно не меньше ⅔ голосов. 

Как оформить результаты голосования собрания собственников МКД

Сначала считают голоса. Берутся в расчет только те бюллетени голосования, где по каждому вопросу отмечен только один вариант ответа – «за», «против» или «воздержался». 

Затем оформляют протокол. Делать это нужно не позже, чем спустя 10 дней после собрания. Так гласит закон. 

В протоколе прописывают: 

• его номер;
• адрес дома;
• дату проведения общего собрания и адрес;
• повестку дня, состоящую из всех поднятых вопросов;
• удалось ли собрать кворум;
• сколько голосов набрал каждый вопрос;
• место, где будет храниться протокол. 

Посмотреть пример протокола

После заполнения документа в нем ставят свои подписи председатель, секретарь и счетная комиссия общего собрания. Если председателя никогда не было у совета дома, то расписывается человек, который задумал провести собрание. 

Инициатор собрания относит решение и протокол в управляющую компанию, председателям ЖСК, ТСЖ либо ЖК. Если владельцы помещений выбрали непосредственную форму управления, то документы нужно предоставить в жилищную инспекцию. Возможно, придется их еще отнести оператору по вывозу коммунальных отходов и ресурсоснабжающую компанию, если на собрании поднимались вопросы их компетенции. Главное, отдать документы не позже, чем через 10 дней с момента общего собрания.