Как застраховать сделку при покупке квартиры

При покупке квартиры всегда есть определенные риски. Вы можете попасть на мошенников или недвижимость может оказаться в залоге у банка, потому что предыдущий собственник был плохим плательщиком. Покупатели хотят гарантий и поэтому пользуются такой услугой, как страхование сделок при приобретении жилья. Она называется «титульное страхование». Мы составили инструкцию, как застраховать сделку купли-продажи и не остаться у разбитого корыта.

Титульное страхование

Сначала давайте разберемся в том, что такое титульное страхование и чем оно отличается от обычного. Это страхование самого права собственности на объект недвижимости при его покупке.  Если при обычной страховке вы защищаете конкретно свое имущество от пожаров и стихийных бедствий. То титульное страхование дает вам гарантии, что, если вы перестанете быть собственником своей квартиры, вам возместят ее рыночную стоимость.  

Важно! Страховой случай не наступит, если права собственности вы лишись по своей вине. Деньги вам вернут только в случае, если квартиру продали мошенники или по решению суда. 

«Самостоятельно люди страхуют сделки редко. Чаще всего им приходится это делать, потому что большинство покупает жилье в ипотеку. У многих банков титульное страхование – обязательное условие для выдачи кредита. Я же настоятельно рекомендую всем, кто покупает жилье на «вторичке» или в новостройках не от застройщика, непременно страховать титул. А также советую проверять объект недвижимости на возможность банкротства предыдущих собственников, субсидиарную ответственность всех аффилированных лиц. 

Дело в том, что с 1 октября 2015 года вступили в силу положения ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которые очень усугубили риски покупателей. Арбитражные управляющие, ведущие дела о банкротстве, без особых сложностей признают недействительными сделки своих клиентов. Опыт показывает, что даже 10-летний срок давности перехода права не является для них препятствием. Уверена, что страховых случаев будет становиться значительно больше, потому что количество банкротств физических лиц в России только набирает свои обороты. Сообщество профессионалов рынка недвижимости обеспокоено этой ситуацией и уже нашло способы минимизировать риски своих клиентов. Одним из таких инструментов стало как раз страхование титула», – комментирует Виктория Лялина, руководитель ГК «Бизнес Территория» (Тюмень).

Как застраховать сделку при покупке жилья 

Шаг 1. Находим квартиру, которую вы хотите приобрести

Подобрать подходящее жилье можно самостоятельно или обратиться к риэлторам.  

Сразу оговоримся, что под титульное страхование попадают не все объекты недвижимости. Застраховать сделку можно, если вы приобретаете:

• квартиру на вторичке, на новостройки этот вид страхования не распространяется;
• любые жилые помещения: комнаты, квартиры, загородные дома;
• участки земли, независимо от наличия построек на нем;
• нежилые площади, застраховать можно целые заводы или отдельно цеха.

Шаг 2. Обсуждаем сделку с продавцом

Здесь можно сразу понять, перед вами обычный продавец или мошенник. На берегу предупредите собственника, что вы хотите составить договор титульного страхования. Если продавец соглашается, то все в порядке, поскольку платить за страховку – это обязанность покупателя. А если владелец недвижимости идет на попятную, скорее всего, у него были не очень хорошие планы по поводу вас и ваших денег. Поскольку никто не застрахован от встречи с мошенниками, которые продают, например, чужое жилье, а потом пропадают с деньгами. Либо сбывают квартиру обманным путем. Например, несколько собственников договорились между собой, один из них продал квартиру якобы без согласия другого. После этого «обманутый» собственник обращается в суд, и мошенники получают как квартиру, так и деньги.  

Именно под такие ситуации и подходит титульное страхование. Кроме того, страховой случай может наступить, если сделку-купли продажи суд признал незаконной. Здесь может быть несколько причин:

• вы купили квартиру у мужа, без согласия жены;
• заключили сделку с недееспособным человеком;
• вам продал недвижимость собственник, который на момент сделки не понимал последствий своих действий.  

Во всех остальных ситуациях, случаи не будут считаться страховыми. Например, стихийные бедствия, от которых разрушился дом, пожар или затопление.

Шаг 3. Осмотрите квартиру и попросите документы, чтобы проверить чистоту намерений продавца

• Паспорт продавца. Проверьте его и сравните затем с другими документами на недвижимость.
• Технический паспорт. С помощью него вы сможете понять, была ли в квартире перепланировка. Она должна быть узаконена.
• Выписка из домовой книги. Этот документ покажет, кто прописан. Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то могут возникнуть сложности. Поскольку в «никуда» их выписать нельзя по закону.
• Согласие супругов. Если продавец в браке, обязательно попросите письменное согласие его жены или мужа, чтобы потом не было проблем.
• Выписка ЕГРН. Это один из важнейших документов. Он расскажет о квартире, о всех ее собственниках, а также есть ли на недвижимости какое-то обременение. Например, жилье может быть в ипотеке. Кроме того, выписка ЕГРН заменяет сегодня свидетельство на право собственности.  

Важно! Выписку выдают на определенный срок. Поэтому для покупки квартиры нужны самые актуальные данные. Желательно заказать справку перед осмотром квартиры.

Кроме того, для страховой не забудьте подготовить еще и свой паспорт, чтобы они поняли, кто именно покупатель.  

Как и где заказать выписку из ЕГРН

Вы можете заказать нужный документ без помощи продавца и самостоятельно проверить интересующий вас объект. Для экономии времени, воспользуйтесь сервисом Н.Реестр.

• Перейдите на сайт Н.Реестр или установите приложение на смартфон.
• Введите адрес или кадастровый номер объекта.
• Выберите интересующий вас вид отчета о недвижимости: характеристики и права, о переходе права собственности или полный пакет.
• Оплатите заказ, введите адрес электронной почты и получите готовый отчет.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.  

Шаг 4. Обращаемся к страховщикам и предоставляем все документы

Специалисты страховой компании будут проводить собственную проверку. Если все в порядке, вас пригласят на заключение договора.  

Шаг 5. Заключаем договор титульного страхования и оплачиваем полис 

Важно! Перед тем, как подписать договор, внимательно изучите его. Страховые часто любят прописывать дополнительные условия. Если их не выполнить, то можно лишиться гарантий. Например, ограничить сроки обращения к страховщикам после наступления страхового случая.  

В договоре также указывается сумма, которую вам возместят в случае наступления страхового случая. Ее размер не зависит от цифры, которая указана в договоре купли-продажи, но сумма должна быть равна рыночной стоимости жилья на момент выплат страховки. Но на практике выходит примерно на 5-10% ниже.

В среднем стоимость самого полиса страхования составляет примерно 0,3% от рыночной стоимости жилья. Но кроме этого она зависит от срока, на который будет застрахована квартира. Обычно первый год самый затратный. Чаще всего страховой договор заключают на три года. А также цена полиса зависит от вероятности наступления страховых случаев. Чем больше рисков, тем выше будет стоимость полиса.

Как застраховать квартиру, купленную в ипотеку

Если вы планируете покупать квартиру в ипотеку, можете воспользоваться очень важным и полезным инструментом  – ипотечным страхованием. Оформление полиса ипотечного страхования гарантирует, что страховая компания выплатит кредит по ипотеке за вас, если с вами или жильем что-то случится. 

Очень важно внимательно изучить предложения разных страховых компаний и все детали страхования, чтобы убедиться, что нет подводных камней. Сервис ЕГРН.Реестр Страхование ипотеки предлагает рассмотреть разные предложения от страховых в одном месте. Это значительно сокращает время и экономит деньги. Выберите ту страховку и то ценовое предложение, которое подойдет именно вам. 

• Перейдите на сайт ЕГРН.Реестр Страхование ипотеки.
• Выберите банк, в котором у вас оформлена ипотека, укажите оставшуюся сумму кредита, укажите ваш пол и дату рождения.
• Выберите подходящий тип страхового полиса: на квартиру, жизнь или жизнь и квартиру. При необходимости в столбце слева укажите дополнительные сведения о квартире, например, отсутствие права собственности или газификация дома.
• Изучите доступные предложения по страхованию и нажмите кнопку «Купить полис».
• Заполните данные о заемщике, кредитном договоре и объекте недвижимости и нажмите кнопку «Оформить полис».

Готовый полис вы получите на электронную почту. Он начнет действовать с момента, который вы укажете при заполнении данных. Стандартный срок действия договора — 1 год. 

Шаг 6. Заключаем договор купли продажи и оформляем право собственности

С этого момента договор титульного страхования начинает действовать. Выплаты денег, если наступает страховой случай, страховая производит в соответствии с договором. Свои деньги пострадавший покупатель может получить через один или три месяца после обращения в страховую. Либо после завершения судебного решения.