Как купить дачу: пошаговая инструкция

Покупка дачи — это не менее ответственное мероприятие, чем приобретение квартиры. Как убедиться, что дача не в залоге и построена законно? Пошаговая инструкция, чтобы купить дачу и не оказаться обманутыми.

Шаг 1. Проверьте документы

Особенность дачи в том, что кроме самого домика, вы приобретаете и земельный участок под ним. Купить отдельно дом или участок в данном случае невозможно. Чтобы заключить договор купли-продажи дачи и земельного участка, вам потребуются:

1. Паспорта продавца и покупателя;
2. Правоустанавливающие документы на дачу, земельный участок под ней и на нежилые здания и сооружения при наличии. Такими документами могут стать выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и пр.;
3. Заверенное нотариусом согласие супруга на продажу, если дача является совместной собственностью;
4. Заверенная нотариусом доверенность при покупке дачи через представителя;
5. Документы, подтверждающие отсутствие долгов по расходам, связанным с содержанием дачного участка.

Проверьте право собственности

Внимательнее всего отнеситесь к правоустанавливающим документам. Самый простой способ выяснить полномочия продавца по продаже участка – заказать свежий отчет на базе выписки из ЕГРН. В ней будут отражены наличие залога, ареста и прочие обременения, которые мешают сделке. 

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Будьте осторожны и не покупайте дачу, если в качестве правоустанавливающего документа владелец показывает вам садовую книжку. Этот документ не устанавливает, что продавец является собственником. Если других документов у продавца нет, попросите его приватизировать дачу перед продажей. Сейчас это можно сделать быстро и в упрощенном порядке.

Категория земель

Проверьте вид разрешенного использования

Также в выписке обратите внимание на вид разрешенного использования (ВРИ) — это даст информацию о том, что можно строить на участке и как его использовать. Например, дачи нельзя строить на участках с ВРИ «для огородничества» или «для ведения личного подсобного хозяйства».

Также постарайтесь узнать, не планируется ли прокладывать на месте участка дорогу, строить ЛЭП или объекты инфраструктуры. В Москве уже были случаи, когда продавцы делали огромные скидки, зная, что скоро дачу заставят снести. Компенсация, которую дает государство за изъятие участка, не всегда отбивает затраты на покупку. Узнать о подобных мероприятиях можно на сайте районной администрации, сайте садоводства, в соцсетях или просто в новостях.

Проверьте границы участка

Еще один нюанс покупки дачных участков — межевание. Если оно не проведено, у участка может не быть согласованных границ. Проверьте это на кадастровой карте. Если участок на ней есть и его границы очерчены, то все в порядке. Если нет — межевание желательно провести до сделки, иначе разбираться с соседями в будущем придется вам, а площадь участка после установления границ может существенно сократиться.

Координаты земельного участка

Шаг 2. Составьте договор купли-продажи

В договоре должна быть информация, которая позволит четко определить предмет сделки: кадастровый номер дома и участка, адрес, площадь, категория земли, вид разрешенного использования.

Еще одно важное условие — цена сделки, которая может включать стоимость дома и участка или разделять их. Постарайтесь договориться с продавцом о том, чтобы указывать реальную цену сделки. Так вам не придется переплачивать налоги при продаже дачи, а еще будет проще получить компенсации, если с участком произойдут неприятности.

Кроме этого, в договоре указываются:

• Дата и место заключения;
• Информация о продавце и покупателе;
• Информация о документах, подтверждающих право собственности;
• Информация и документы об обременениях или их отсутствии;
• Сроки выполнения сделки.

Договор составляется в письменном виде, его подписывает обе стороны. Нотариальное удостоверение не требуется, если дача не принадлежала ограниченно дееспособным гражданам, не находилась в ипотеке или долевой собственности.

Шаг 3. Обратитесь в Росреестр

В Росреестре нужно зарегистрировать переход права собственности от продавца к вам. Вы можете представить все документы самостоятельно, за исключением случаев, когда договор заверял нотариус — тогда он передает документы.

Соберите все документы, подготовьте заявление, оплатите пошлину 4 000 рублей и обратитесь в Росреестр. Это можно сделать тремя способами:

1. Лично обратиться в Росреестр или МФЦ. В Москве можно подавать документы только через многофункциональные центры.
2. Отправить письмом с описью вложения, объявленной ценностью и уведомлением о вручении (в таком случае подписи и договор должны быть нотариально заверены).
3. Направить через интернет, например с помощью официального сайта Росреестра, в электронном виде с электронной подписью.

Шаг 4. Получите документы о регистрации дачи на вас

Не откладывайте поход в Росреестр, так как только после регистрации права собственности участок перейдет от продавца к вам по закону. Регистрация осуществляется в следующие сроки:

• Один рабочий день — при нотариальной сделке в электронной форме;
• Три рабочих дня — при направлении в Росреестр бумажных документов через нотариуса;
• Семь рабочих дней с даты приема документов — при направлении в Росреестр лично или по почте;
• Девять рабочих дней — при передаче документов через МФЦ.

Отсчет срока начинается с рабочего дня, следующего за днем приема документов.